Mon appartement acheté a des défauts cachés, est-il possible d’annuler l’achat ?
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Mon appartement acheté a des défauts cachés, est-il possible d’annuler l’achat ?

L’achat d’une propriété est un processus long et compliqué. La plupart des vieilles maisons ont au moins quelques éléments qui doivent être mis à jour ou améliorés.
Certains défauts sont faciles à voir et seront identifiés rapidement. Il est utile de connaître l’âge de certains éléments, comme le toit et la fosse septique, car ils pourraient devoir être changés. Le vendeur est responsable de divulguer tout problème potentiel avec la maison ou l’appartement.

L’une des choses les plus troublantes qui puissent arriver à un nouveau propriétaire est de trouver un défaut caché majeur dans la maison qu’il vient d’acheter. Il est très ennuyeux de se rendre compte que l’état de la propriété que vous attendiez est très différent de ce que vous avez reçu. Peut-être êtes-vous contrarié parce que vous pensez que le commerçant vous a « trompé ».

Mais que se passe-t-il si vous découvrez un vice caché dans l’appartement après avoir conclu l’affaire ?

Comment définir les vices cachés ?

Selon l’article 1641 du Code civil, les vices cachés sont les défauts qui n’étaient pas apparents lors de l’achat de la maison, mais qui se sont révélés par la suite.
S’il y a des défauts que vous ne pouvez pas voir, on les appelle des vices cachés. Cela signifie que vous ne pourrez peut-être pas utiliser l’appartement comme prévu et, dans certains cas, les défauts peuvent rendre la propriété moins désirable.

Défaut apparent et défaut caché

Un défaut apparent est un vice qui peut être décelé par une inspection visuelle minutieuse sans l’aide d’un expert.
Par exemple, si vous achetez une maison et que vous remarquez que les fondations sont considérablement fracturées, vous serez en mesure de dire que quelque chose ne va pas.
Un vice caché est un défaut qui n’est pas visible, même après une inspection visuelle approfondie effectuée par un acheteur avisé ou même un inspecteur.
Un défaut caché est un problème qui est découvert après des travaux d’excavation ou de démolition qui révèlent le défaut.

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Quels sont les vices cachés les plus courants ?

Les défauts courants que les vendeurs ne divulguent pas sont les suivants :

humidité sur un mur
  • Canalisations d’égouts défectueuses ou des tuyaux rouillés ;
  • Dégâts d’eau cachés ;
  • Bois pourri ou termites ;
  • Fissures énormes dans les allées ou les fondations de la maison ;
  • Ventilation ou fenêtres défectueuses ou anciennes ;
  • Problèmes de fosse septique ou de chauffage ;
  • Fuites de radon ;
  • Câblage obsolète ;
  • Mauvaise toiture ;

Problèmes d’électricité, de plomberie et de chauffage, ventilation et climatisation.
Cela ne s’applique pas aux défauts connus, comme l’achat à bas prix d’une maison défectueuse lors d’une saisie.

Ce qui est important, c’est que le vice caché doit affecter de manière significative la qualité de votre propriété. Cela signifie que le défaut doit être important ou avoir une certaine gravité.

Si quelque chose n’a pas été construit à votre goût ou est le résultat d’une mauvaise exécution, cela ne peut être considéré comme un défaut.

Conditions requises pour pouvoir réclamer les vices cachés

Les conditions de base des vices cachés peuvent être déduites des 3 cas suivants :

Le dommage a eu lieu avant l’achat-vente. Si le vendeur peut démontrer que le dommage n’existait pas avant l’achat, ou si l’acheteur ne peut pas démontrer que le dommage existait avant l’achat, la demande sera rejetée.

Le dommage est important. Il est nécessaire que, si l’acheteur l’avait su, l’affaire n’ait pas été conclue ou le prix aurait été négocié à la baisse. Cela protège le bien de tout dommage qui n’est pas significatif.

Le dommage est caché. Dans le cas où le défaut est facilement détectable, l’acheteur ne pourra pas réclamer. Du moins pas en tant que vice caché.

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Les acheteurs ont deux ans à compter de la découverte du vice caché pour en informer le vendeur par écrit. À partir de la date d’achat du bien, l’acheteur dispose d’une période de cinq ans maximum. Après l’expiration de ce délai, les vices cachés ne peuvent plus être réprimandés.

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Comment peut-on prouver l’existence du vice caché ?

La première démarche de l’acheteur, avec l’aide d’un avocat, consiste à exiger un rapport technique (établi par un architecte, un géomètre ou un expert). Il pourra ainsi déterminer la cause du problème, sa gravité, s’il peut être réparé ou non et son coût. Vous trouverez une liste d’experts agréés par le tribunal le plus proche de chez vous.

Gardez à l’esprit que si vous finissez par poursuivre le vendeur, le juge lui-même ne peut pas être considéré comme un expert en bâtiment. Il ne sait pas d’où viennent les défauts ni combien ils coûtent. Il s’appuiera donc sur les avis d’experts présentés par les parties.

Quelle peut être la première étape de la réclamation ?

Une fois que vous avez un rapport d’expertise expliquant le défaut, écrivez une lettre au vendeur pour l’informer des dommages constatés et le tenir pour responsable. Pour vérifier l’exactitude d’une réclamation, vous devez utiliser une source fiable. Il est nécessaire que vous précisiez à la fois la date de votre réclamation et la date du contrat en vertu duquel le bien a été acquis.
Si le vendeur accepte de payer les réparations, vous pouvez considérer que l’affaire est résolue.
Si le vendeur ne répond pas ou nie toute responsabilité, les avocats n’auront d’autre choix que d’intenter un procès.

Cette démarche ne sera pas facile, mais elle doit être effectuée avec soin pour évaluer au préalable les chances de succès.

Faut-il se méfier des clauses de non-garantie ?

Il est très fréquent que les vendeurs incluent dans leur contrat de prévente une clause stipulant qu’ils vendent le bien « en l’état ». Le but de cette clause est de préciser que l’acheteur achètera le bien dans l’état dans lequel il se trouve. Cela évite à l’acheteur de faire valoir des différences entre la surface ou la configuration qui figure dans le registre et la réalité, ou sur l’état d’entretien du bien.
Cette clause est légale, à condition que le vendeur ne soit pas un professionnel. Vous devez démontrer que le vendeur connaissait la situation lorsqu’il a signé le contrat de vente avec de telles conditions. Si cette clause est incluse, elle peut rendre plus difficile pour l’acheteur de faire valoir des vices cachés.

Les contrats comportant de telles conditions sont à éviter. Pour obtenir les meilleurs conseils, choisissez un notaire qui vous représentera en tant qu’acheteur, et non en tant que vendeur.

diagnostoc d'un appartement par deux personnes

Quelques recommandations

L’achat d’un appartement d’occasion peut présenter de nombreux avantages, comme une excellente opportunité d’investissement. Des problèmes peuvent survenir en cas de vices cachés. Notre conseil ? Choisissez toujours des professionnels de l’immobilier en qui vous avez confiance, car ils peuvent vous aider à trouver le bien idéal.
Obtenez un rapport d’inspection confirmant la présence de défauts (surtout en cas d’urgence) et économisez les frais de réparation. Ces documents serviront de preuve si le vendeur refuse de payer les réparations.

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Avant d’acheter un bien, vérifiez autant que possible le fonctionnement et l’état de toutes les installations. Le vendeur est tenu de remédier aux éventuels défauts dans un certain délai, par écrit. Toutes les réparations mineures qui peuvent être nécessaires, en supposant par écrit une obligation d’assistance et de résolution dans un délai précis.

Il est bon de vérifier que l’inspecteur en bâtiment ou tout autre spécialiste auquel vous faites appel possède une assurance professionnelle. Cette assurance peut aider à couvrir les dommages causés par des défauts qu’un inspecteur ou un expert aurait dû remarquer, mais ne l’a pas fait.