Comment déterminer le prix de vente d’un bien immobilier ?
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Comment déterminer le prix de vente d’un bien immobilier ?

La vente d’un bien immobilier n’est pas à prendre à la légère. Il s’agit en effet d’un domaine assez sensible et pour fixer le prix de vente de l’un de ces biens, il est important de tenir compte d’un grand nombre de critères. Il arrive très souvent qu’un propriétaire fixe un prix en dessous ou au-dessus de la réelle valeur du bien immobilier. Cela pourrait lui porter préjudice, à lui ou au vendeur.

Vous possédez sans doute un bien immobilier que vous cherchez à vendre. Vous vous demandez alors comment déterminer le prix de vente adéquat. Découvrez, dans la suite de cet article, tout ce que vous devez savoir pour correctement déterminer le prix de votre bien immobilier.

Quels sont les étapes de la mise en vente d’un bien immobilier ?

Il est important, lorsque vous comptez vendre un bien immobilier, de connaître la valeur de ce dernier afin de fixer un prix de vente adéquat. Mais il faut que vous compreniez qu’il n’existe pas un prix qu’on pourrait qualifier de parfait ou d’adéquat. Le meilleur prix est celui qui vous permet de trouver très vite un acheteur et qui rend le plus fidèlement compte de la valeur de votre bien immobilier.

Il faut que vous sachiez également que les professionnels et les sites qui vous permettent de fixer le prix de votre maison, immeuble ou tout autre bien que vous possédez, sont très rarement unanimes sur le prix de vente. Leurs estimations dépendent de nombreux facteurs qui ne sont pas tous temps définis sur des bases universelles. Elles varient donc d’un professionnel à l’autre.

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Aussi, pour faire une estimation du prix de votre immobilier, vous devez être le plus objectif possible. Concentrez-vous plus sur les facteurs objectifs influençant le calcul du prix que sur les circonstances de vente ou la situation de l’acheteur. Évitez aussi de fixer un prix au m2.

maison miniature sur un chariot

Quels sont les critères dont il faut tenir compte pour fixer le prix d’un bien immobilier ?

Que vous fixiez vous-même le prix de votre bien ou que vous laissiez faire un professionnel, l’estimation doit tenir compte d’un certain nombre de paramètres et de critères.

Le lieu

L’emplacement de votre maison ou de votre immeuble est sans doute le premier critère qui intéresse l’acquéreur. Le bruit environnant, la circulation, la présence de certaines infrastructures comme les écoles, les hôpitaux, les supermarchés, etc., et la présence des différents moyens de transport sont des aspects très importants pour les acquéreurs.
Par exemple, si votre maison ou immeuble se trouve dans un secteur dynamique en termes d’emploi ou proche d’écoles, de supermarchés, et de supérettes, le prix fixé pourrait être plus élevé. De même, si l’immobilier se trouve dans un environnement plutôt calme, le prix peut être plus élevé qu’un autre qui se trouve dans un environnement bruyant.

Les caractéristiques

Bon nombre de caractéristiques de votre immobilier influent sur le prix de vente de ce dernier. Il s’agit entre autres du nombre de pièces du logement, de son état, de la consommation en énergie et de la qualité de la vue de l’extérieur.

La première caractéristique est un point évident, en ce sens que le prix de votre maison ou de votre immeuble dépend directement de sa surface totale. Pour fixer le prix de vente, vous devez vous baser sur la surface habitable du logement ou sur la surface Carrez, qui est mesurée pour un appartement et non pour une maison. La surface du sol n’est pas à prendre en compte.

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Toujours dans ce même ordre d’idée, le nombre de pièces de la maison ou de l’immeuble compte. Plus précisément, vous devez tenir compte de l’agencement entre ces dernières et la manière dont elles sont réparties dans le logement. Les logements où il faut passer par la salle de bain pour accéder à la cuisine peuvent par exemple voir leur prix baisser jusqu’à 10%. Le prix pourrait aussi avoir tendance à baisser si la taille des pièces ne correspond pas aux attentes de l’acheteur.

Un autre point important dans l’estimation du prix de vente est l’état de votre logement. Une maison en bon état se vend bien plus cher qu’une maison en mauvais état. De même, un immeuble économe en énergie se vend plus cher qu’un autre ayant une consommation moyenne. Prenez donc le temps d’arranger l’état de votre immobilier et d’améliorer sa performance énergétique.

Enfin, la vue que donne votre logement et son exposition à la lumière comptent dans le prix à fixer. Une belle vue sur la plage, sur un monument ou sur les lumières d’une ville plus ou moins animée est plus appréciée.

De plus, lorsque les fenêtres donnent sur un autre immeuble, le prix peut s’en trouver affecté de 10%. Par ailleurs, les acheteurs apprécient grandement les logements avec une bonne exposition à la lumière du jour.

Comment fixer soi-même le prix de vente d’un bien immobilier ?

Le premier réflexe lorsque vous souhaitez vendre un bien immobilier est de fixer vous-même le prix. Pour cela, commencez à évaluer le prix auquel le bien vous est revenu : ce que ça vous a coûté de le construire et de l’entretenir. Plus précisément, additionnez le prix d’achat du bien aux différents frais d’acquisition et aux frais des travaux qui y ont été effectués. Ne tenez pas compte des intérêts d’emprunt ou de la charge de crédit.

clefs et maison miniature

Une fois que ce prix est déterminé, vous pouvez utiliser la méthode de comparaison pour déterminer le prix de vente. Cette méthode consiste à comparer le prix de revient aux prix de vente des logements similaires de la même zone, que vous pouvez retrouver dans les annonces immobilières. Notez que ces sources n’affichent pas la vraie valeur des biens en question, mais plutôt une estimation.

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Vous pouvez également utiliser des outils en ligne pour la comparaison des prix de vente. Le plus utilisé est l’outil Patrim, disponible sur le site du gouvernement. D’autres sites offrent le même service en vous fournissant des prix de vente d’immobiliers présentant les mêmes caractéristiques et se retrouvant dans le même secteur que le vôtre.

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À qui faire appel pour évaluer le prix d’un bien immobilier ?

À défaut de faire l’estimation du prix de vente de votre bien immobilier vous-même, plusieurs autres moyens sont à votre disposition. Il s’agit de :

  • Les outils en ligne qui vous permettent de faire une estimation plus ou moins précise à partir des informations que vous renseignez ;
  • L’agence immobilière, à qui vous pouvez faire appel pour avoir une estimation généralement gratuite de votre immobilier. Il est conseillé, pour cette option, de prendre plusieurs avis et de comparer ensuite ;
  • Le notaire, qui dispose des informations nécessaires sur le marché de l’immobilier et qui peut vous aider à faire cette estimation. Le notaire peut vous fournir soit un avis de valeur, qui est une évaluation plutôt superficielle, soit un avis détaillé, qui se base sur un audit précis de la valeur du bien et sur des photos ;
  • L’expertise immobilière est réalisée par des sociétés spécialisées dans le domaine.

En définitive, pour évaluer le prix de vente d’un bien immobilier, vous devez tout d’abord évaluer son prix de revient. À partir de cela, vous pourrez ensuite utiliser la méthode par comparaison pour comparer les prix de vente des biens avec les mêmes caractéristiques que le vôtre et se trouvant dans la même zone. Vous devez néanmoins tenir compte, dans cette démarche, des différents critères d’estimation du prix de vente : taille du logement, surface, pièces, emplacement, etc. Enfin, vous pouvez tout simplement faire appel à des experts du domaine.