Quelles sont les différences entre un plan de masse et un plan de situation ?
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Quelles sont les différences entre un plan de masse et un plan de situation ?

Savoir ce qui se trouve autour de votre propriété est crucial lorsqu’il s’agit de concevoir ou de rénover un bâtiment. Un plan détaillé est nécessaire pour vous donner des informations importantes.
Si vous construisez un projet simple, comme une remise, le fait de dessiner les détails sur une feuille de papier vous donnera la plupart des informations dont vous avez besoin. Mais lorsque vous construisez une maison ou un projet commercial, vous avez besoin d’un plan beaucoup plus détaillé.

De nombreux permis de construire exigent un plan de masse et un plan de situation. Souvent, ces deux plans ne sont pas très bien différenciés. Ils sont souvent confondus l’un avec l’autre. Mais comment faire la différence entre ces deux types de plans ?

L’importance de ces plans pour les projets immobiliers

Un projet de construction dont la surface de plancher est supérieure à 20 m2 doit être certifié par les services municipaux en charge de l’urbanisme. Voici les objectifs de cette validation :

  • assurer de la viabilité technique et de la salubrité d’un projet,
  • conserver les espaces réservés à l’environnement,
  • assurer l’équilibre et la cohésion du paysage urbain,
  • préserver les lieux historiques et l’histoire locale.

Il est essentiel de fournir tous les détails du projet lors de l’obtention d’un permis de construire afin de vérifier les critères énoncés ci-dessus. Les plans ont été normalisés pour gagner du temps et faciliter la procédure. Les deux plans qui répondent aux normes de l’urbanisme sont le plan de situation et le plan de masse.

Le plan de situation

Le plan de situation, selon l’article R* 431-36 du code de l’urbanisme, est un plan qui prévoit la localisation d’un terrain sur le territoire de la commune. Ce plan donne un aperçu de base de l’emplacement de votre propriété sans entrer dans les détails. D’un seul coup d’œil, vous pouvez repérer l’emplacement exact de la propriété.

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Pourquoi le plan de situation est-il utilisé dans l’immobilier ?

Le plan de situation vous montre exactement où sera placée votre future maison. Ce plan peut être utilisé pour établir si des règles d’urbanisme s’appliquent ou non à l’emplacement de la propriété. Il peut également être utilisé pour voir si votre propriété comporte des servitudes.
Le plan de situation est nécessaire non seulement pour le dépôt d’un permis de construire, mais aussi pour la déclaration préalable de travaux, le certificat d’urbanisme et le raccordement au réseau électrique.

Que contient un plan de situation ?

Grâce à Internet, vous pouvez créer rapidement un plan de situation avec tous les éléments nécessaires. Pour localiser le terrain, trois vues sont nécessaires :

  • un plan précis de l’emplacement,
  • le zonage sur le plan cadastral,
  • une vue aérienne.

Vous devez choisir une échelle qui vous permettra de trouver facilement le terrain. Cela dépend également du format de papier que vous utilisez pour l’impression des plans. Si vous vivez à la campagne, choisissez une échelle de 1/20 000 ou 1/25 000. Une échelle de 1/2 000 ou 1/5 000 est nécessaire si votre terrain se trouve dans une zone urbaine.

Le plan de masse

Un plan de masse est un document architectural qui fonctionne comme un plan du site d’un bâtiment. Il fournit tous les détails sur la façon dont la structure sera orientée sur le terrain. Les notes de site contiennent des informations précieuses qui ont une incidence sur votre propriété.

travail sur un laptop

Un constructeur créera un schéma qui montrera le terrain et ses limites de propriété, ainsi que les éléments suivants :

  • les éléments paysagers,
  • marges de recul,
  • allées de garage,
  • les éléments structuraux,
  • poteaux électriques,
  • lignes électriques,
  • clôtures,
  • structures sur le site, etc.
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La plupart des plans de masse sont des cartes aériennes en 2D qui vous donnent un aperçu clair des caractéristiques de votre propriété.

Pourquoi le plan de masse est-il utilisé dans l’immobilier ?

Les plans de masse sont utilisés pour plusieurs fonctions importantes. Les communes exigent que les plans de masse soient déposés pour s’assurer que les codes de construction locaux et nationaux sont respectés. Ils servent également d’archives historiques d’un bâtiment.
La conception du plan de masse nécessite de grandes capacités de dessin de bâtiment. Il est préférable de confier à un professionnel la réalisation du dossier de permis de construire ou de la déclaration de travaux préalable.

Les agents immobiliers utilisent les plans de masse pour montrer toutes les caractéristiques essentielles d’une maison, y compris sa taille et ses aménagements extérieurs.

Que contient un plan de masse ?

L’élaboration d’un plan de masse revient à raconter l’histoire du site et du bâtiment. Pour que les examinateurs du plan puissent comprendre la conception, le plan doit être le plus complet possible. Voici quelques-uns des principaux éléments qu’un bon plan de masse doit comprendre :

  • limites de propriété et marges de recul,
  • servitudes,
  • limites de construction et zones de dépôt,
  • conditions existantes et proposées,
  • allées de garage,
  • stationnement,
  • rues environnantes et emplacement des panneaux au sol,
  • bouches d’incendie,
  • zones paysagées, etc.

Les plans de masse doivent être dimensionnés en trois dimensions, selon le Code de l’urbanisme. Dans la définition du législateur, « trois dimensions » signifie les largeurs, longueurs et hauteurs. Ces dimensions doivent être représentées pour toute structure figurant sur le plan de masse. Il ne s’agit pas d’un dessin en 3D.

Qu’est-ce qui différencie le plan de masse et le plan de situation ?

Le plan de situation est un document de base permettant l’implantation de la maison sur la commune. Il permet de situer le terrain dans une vue d’ensemble de la zone, sans toutefois comporter trop de détails. C’est pourquoi il est généralement accompagné du plan de masse, qui fournit plus d’informations.

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Le plan de masse est une version agrandie du plan de situation. Il montre la même parcelle, avec le même angle et la même orientation, mais avec des informations différentes.
Le plan de situation donne des informations géographiques, alors que le plan de masse traite de l’aspect technique.

Le plan de masse demande plus d’efforts pour sa création que le plan de situation. Les échelles et les mesures doivent être précises. Lorsqu’il est traité par la commune pour obtenir un permis de construire, la moindre erreur entraîne un retard dans le traitement du dossier.

Où trouver des plans conformes ?

Les nouvelles technologies ont entraîné une révolution quant à l’élaboration de plans de masse et plans de situation. Autrefois, les plans étaient dessinés à la main. Ce sont aujourd’hui des programmes informatiques qui permettent de représenter des espaces dans une multitude de versions.

Comment obtenir des plans de situation ?

Il existe des sites web où vous pouvez personnaliser les plans de situation. Les deux exemples les plus courants sont le portail national de la connaissance du territoire et le service de consultation des plans cadastraux.
Ces portails fournis par l’administration ont l’avantage de permettre un accès simple aux informations sur les plans cadastraux municipaux. Ces technologies approchent rapidement de leurs limites en raison de leur évolutivité souvent insuffisante, du manque d’informations sur le réseau routier et d’interfaces peu intuitives.

Dans ces cas, l’alternative est de contacter un architecte professionnel et de demander une étude de plan.

Comment obtenir des plans de masse ?

Le processus de création du plan de masse est beaucoup plus avancé que le processus de création du plan de situation. De nombreux éléments doivent être représentés avec des limites de taille et de dimensionnement.

plan sur papier

Plutôt que de dessiner sur une feuille de papier, il est préférable d’utiliser des logiciels spécialisés. La formation à l’utilisation de ces outils peut prendre du temps et ne permet pas d’éviter certaines erreurs typiques.

En cas d’omission d’une information ou d’incertitude, la demande de permis de construire sera rejetée. L’instruction de la demande, ainsi que le démarrage du projet, seront reportés.
Il est fortement conseillé de faire établir votre dossier de permis de construire ou de déclaration préalable de travaux par un professionnel. Ces experts vous apportent l’aide nécessaire à l’élaboration d’un plan de masse conforme.