Immobilier : Explications de la Loi Scellier
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Immobilier : Explications de la Loi Scellier

Il existe de nombreuses façons de gagner de l’argent sur le marché de l’immobilier. L’investissement dans des biens locatifs est de loin le plus rentable. Il offre aux investisseurs un double retour sur investissement : un revenu résiduel stable provenant des loyers mensuels et un droit de propriété sur le bien lui-même.
La création de richesse par l’investissement dans l’immobilier locatif ne doit pas être prise à la légère. Il y a de nombreux facteurs à prendre en compte avant d’acheter votre première propriété. Un investissement dans l’immobilier locatif neuf peut être un bon moyen d’obtenir des revenus passifs.
La loi Scellier est l’un des dispositifs qui permet de bénéficier de réductions d’impôts pour l’achat d’un bien immobilier neuf. Elle offre aux bénéficiaires une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 25%.

clefs sur une porte

En quoi consiste la loi Scellier ?

La loi Scellier est un dispositif de défiscalisation qui vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt si vous avez investi entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012.
Cette réduction est destinée aux investisseurs dans l’immobilier locatif. Elle concerne les résidents français en France métropolitaine et dans les DOM-TOM. Cette loi est entrée en vigueur jusqu’en 2014 et remplacée par la loi Duflot puis par la loi Pinel. Cependant, la loi Scellier s’applique toujours aux propriétaires qui ont acheté leur bien avant le 31 décembre 2012.
Les investisseurs peuvent bénéficier d’une économie d’impôt étalée sur 9 ans dans la limite de 300 000 €. Ils peuvent acheter et louer un bien neuf et en faire la résidence principale du locataire pendant au moins 9 ans.

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Quels sont les types d’investissement en loi Scellier ?

Il existe deux sortes d’investissements en loi Scellier : loi Scellier classique et loi Scellier sociale.

Loi Scellier classique

Ce type d’investissement en loi Scellier vous permet de bénéficier d’une défiscalisation si vous avez acheté votre bien entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012.
Il est déterminé par le coût du bien en fonction de la situation géographique. Toutefois, il faut savoir que le plafond de cet investissement est de 300 000 euros.

Loi Scellier sociale

La déduction fiscale s’impute sur l’impôt de l’année de livraison du bien dans le cadre de la loi Scellier social. L’investissement annuel maximum est de 300 000 euros.

En plus de l’exonération fiscale, les contribuables peuvent déduire jusqu’à 10 700 euros de leur revenu brut :

  • Impôt foncier ;
  • frais de gestion ;
  • primes d’assurance de garantie locative ;
  • dépenses du propriétaire.

Seuls les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles du revenu total, bien qu’ils puissent être reportés pendant une période de dix ans.

Dans quelles mesures peut-on bénéficier de la loi Scellier ?

La loi Scellier est applicable à tous les propriétaires résidant en France. Que ce soit pour bénéficier de la loi Scellier classique ou sociale, et comme expliqué précédemment ,le bien immobilier concerné ne doit être acquis qu’entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012.
Il faut également garder à l’esprit qu’au moment de l’achat, le bien doit être neuf ou en cours de construction. Il doit également répondre à une cartographie par zone qui est effectuée en fonction de l’attractivité de la zone. Sont concernées par la loi Scellier les zones A, A bis, B ou C.

clefs et maison miniature

Avec une durée minimale de location de 9 ans, le logement doit être loué après un maximum de 12 mois à compter de la date d’achat ou de construction.
La propriété est obligatoirement mise en location non meublée. Quant au locataire, il ne doit pas faire partie du foyer fiscal du propriétaire.

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Quels sont les avantages d’un investissement en loi Scellier ?

La loi Scellier vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 25% en fonction du prix d’achat de votre bien. Dans les départements et territoires d’outre-mer, cette réduction peut aller jusqu’à 40%. Le taux de réduction d’impôt peut être réduit si le bien ou l’investisseur ne remplit pas certaines conditions. Les normes BBC 2005 font partie de ces conditions.


Outre les avantages fiscaux, cette loi permet aux investisseurs de préparer leur retraite, de créer un patrimoine immobilier et de transformer leur investissement en fonds propres pendant la période de revente.

Quelles démarches pour bénéficier de la loi Scellier ?

Si vous avez investi dans un bail au statut Scellier, les démarches nécessaires dépendent des paramètres du contrat.
Si le contribuable a investi directement, le dossier doit contenir l’identité du propriétaire, l’adresse du bien, le montant du loyer, l’obligation locative,…
L’entreprise doit satisfaire à l’obligation de déclaration si l’investissement est effectué directement par l’intermédiaire d’une société exonérée d’impôt. La clôture de la procédure se fait au plus tard le 31 mars.
Si l’investissement est réalisé par une SCPI, la date limite est la fin de l’exercice fiscal (31 mars). La SCPI doit fournir une attestation que 95% de l’enregistrement est utilisé exclusivement pour financer un investissement dans le cadre de la loi Scellier.

5 conseils pour investir en Loi Scellier pour les débutants

Pour un débutant, investir dans des biens locatifs dans le cadre de la loi Scellier peut sembler une tâche décourageante. Grâce à ces 5 conseils, vous serez sur la bonne voie !

Conseil n° 1 : Mettez-vous dans le bon état d’esprit

Réalisez que l’investissement dans des biens locatifs est une activité commerciale. Vous devez mettre de côté les conceptions selon lesquelles un immeuble doit être beau et avoir des commodités intéressantes. Un débutant peut perdre de l’argent ou passer à côté de gains réels parce que l’immeuble ne présente pas ces caractéristiques.
Vous devez considérer que la beauté n’est qu’apparente et regarder plutôt les performances financières de l’immeuble.

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Conseil n° 2 : Fixez des objectifs significatifs

En répondant simplement à ces quelques questions, vous pouvez fixer des objectifs réalistes qui vous aideront à investir avec succès en loi Scellier :

  • Disposez-vous des fonds nécessaires pour investir de manière réaliste ?
  • Espérez-vous un retour sur investissement immédiat ?
  • Attendez-vous un retour sur investissement au moment de la revente ?
  • Avez-vous l’intention de garder la propriété à long terme ou de la revendre immédiatement ?

Conseil n° 3 : Faites une étude de marché

En tant que débutant, vous ne savez probablement pas grand-chose des prix des locations sur votre marché local. Avant d’investir dans une propriété, prenez le temps d’en apprendre le plus possible sur la valeur des propriétés à revenu, les taux de location et les taux d’occupation. Plus vous en saurez, plus vous serez en mesure de constater si c’est une bonne ou une mauvaise affaire. Les ressources suivantes vous mettront sur la bonne voie :

  • Un évaluateur local
  • Un agent immobilier qualifié
  • Une société de gestion immobilière
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Conseil n° 4 : Apprenez à faire vos propres calculs

Plusieurs mesures financières clés sont utilisées pour évaluer un bien immobilier. Lorsque vous connaîtrez les revenus, les dépenses, les flux de trésorerie et le taux de rendement, vous serez mieux à même de prendre de bonnes décisions d’investissement.
Il existe plusieurs logiciels destinés à cet usage spécifique. Trouvez-en un qui vous convienne et vous serez étonné de tout ce que vous pouvez apprendre en faisant vos propres calculs et en consultant les rapports.

Conseil n° 5 : Ne travaillez qu’avec un agent immobilier agréé

Une fois que vous êtes prêt à commencer à investir en loi Scellier, contactez un agent immobilier local agréé. Votre agent peut vous informer des conditions du marché local et vous recommander des propriétés qui répondent à vos objectifs d’investissement.
Expliquez clairement à votre agent que vous souhaitez investir dans des biens locatifs. Votre agent devrait être en mesure de vous présenter des données concises pour prendre des décisions d’investissement intelligentes.

Gardez ces conseils à l’esprit et vous serez sur la voie de la réussite en tant qu’investisseur !