Investir dans l’immobilier en cours de construction n’est pas la chose la plus rassurante. L’achat se fait en partant du principe que le vendeur est fiable. Le principal risque est de ne pas recevoir le même bien que celui que vous aviez initialement prévu. Pour résoudre ce problème, il existe un document de référence : la notice descriptive.

Pour les achats de biens en cours de construction, la fiche descriptive des travaux à réaliser permet au promoteur immobilier d’avoir une idée précise de son projet. Ce document doit donc répondre aux attentes des futurs propriétaires, tant sur le plan technique que sur celui du processus d’acquisition des équipements tout au long de la construction. Mais est-ce une garantie pour les acheteurs ?

En quoi consiste la notice descriptive ?

Construire votre nouvelle maison est une aventure passionnante et bien sûr vous voulez tout savoir. Les notices descriptives sont là pour vous renseigner.
Il s’agit d’un document joint au contrat de vente qui reprend toutes les caractéristiques du bien en question.
Avec lui, vous saurez exactement comment votre maison sera construite. Et vous pouvez comparer les offres des constructeurs.
Ce document est essentiel à la compréhension du chantier de votre future maison, car il contient toutes les informations pertinentes.

Il est légal et authentique, vous pouvez donc être sûr de son exactitude. Le constructeur doit suivre à la lettre toutes les instructions qui y sont contenues.

Que contient une notice descriptive ?

La notice descriptive décrit le projet en détail, du sol au toit :

• Travaux de construction : type de fondation, plâtre, parpaings ….
• Charpente et couverture : type de couverture, espacement, matériaux de la charpente, modèle de gouttière…
• Isolation : plafonds et murs (doublage thermique, laine de verre, fibres minérales…), techniques utilisées dans les planchers.
• Cloisons : épaisseur des cloisons, mode de fixation…
• Menuiserie : Sélection des matériaux et liste des numéros exacts des menuisiers à l’intérieur et à l’extérieur (portes coulissantes, portes, portes de garage, fenêtres, volets)….
• Revêtements de sol : Chapes et types de revêtements pour chaque pièce : Parquets, carrelages, moquettes….
• Électricité : nombre de prises, norme de référence, éclairage extérieur…
• Chauffage : où se trouvent les radiateurs et les climatiseurs dans la maison ? Quel type de production de chaleur utilisent-ils (électricité, pompe à chaleur, poêle, chaudière, gaz, panneaux photovoltaïques) ? Y a-t-il un chauffage au sol ou au plafond ?
• Plomberie : robinetterie, raccordement du lave-linge et du lave-vaisselle, mobilier et équipement de la salle de bains et des toilettes, extérieur du robinet …

Pourquoi ce document est-il si important ?

Le cahier des charges fournit des informations sur ce qui doit être fait par le constructeur. Les groupes de matériaux sont classés en fonction du type de travaux qu’ils représentent. Soit ils sont inclus dans le prix total de la maison, soit ils ne le sont pas. S’ils ne sont pas inclus, cela signifie que vous devrez les payer.
Le montant des travaux à effectuer est également estimé par le constructeur et doit figurer dans la notice. Ainsi, vous ne serez pas surpris par le coût des matériaux ou de la main-d’œuvre.

Ces situations problématiques doivent vous alerter. Pour comprendre ce qui constitue une maison et pouvoir comparer objectivement les offres, il est nécessaire de disposer d’une notice descriptive à la livraison du projet.

Quels éléments sont à surveiller lors de la signature ?

L’électricité, la plomberie, l’ajout de prises et de quelques spots sont courants lors des rendez-vous avec un constructeur de maisons. Ces détails sont prédéfinis et il est conseillé de négocier ou de comparer les offres du marché. Vous pouvez dresser la liste de tous vos équipements ou demander au constructeur de vous en suggérer certains.

Un bon constructeur vous fournira une liste de contrôle avec le prix de chaque extension récurrente dans la construction de votre maison.
L’entreprise devrait également vous fournir une liste des travaux à effectuer jusqu’à l’achèvement de votre projet. Par exemple, vous devriez avoir le choix de faire réaliser les travaux de finition par cette entreprise ou par un autre constructeur.

Comment bien rédiger une notice descriptive ?

Un document initial définissant les travaux de construction doit être ajouté à l’avant-contrat au début du projet. Lorsqu’un acte de vente est signé devant un notaire, il doit être accompagné d’une notice descriptive. Il existe donc une première notice descriptive, plus simple, qui est complétée et mise à jour lors de la signature des actes notariés.

On pense souvent que les notices descriptives sont moins difficiles à réaliser que les plans. Pourtant, elles nécessitent le même niveau de précision. Le dossier ne peut être validé si des informations sont manquantes ou peu claires. La validation du document, ainsi que la date de début du projet, seront retardées.
Le dossier doit être conforme au modèle spécifié dans l’arrêté du 10 mai 1968. L’entrepreneur doit décrire de manière exhaustive chaque caractéristique du bien.

Quels sont les points techniques à vérifier d’une notice descriptive ?

Pour s’informer sur la qualité du futur bâtiment, voici quelques points techniques à prendre en compte lors de la signature de la notice descriptive :

• Pour les façades, prévoyez une épaisseur de mur minimale de 18 cm pour des performances acoustiques et isolantes optimales, ainsi que des matériaux permettant de réduire les ponts thermiques extérieurs.
• Entre les planchers, si la norme impose une dalle de béton de 18 cm, il est préférable de privilégier une dalle de 20 cm avec une chape acoustique de 5 cm d’épaisseur.
• Au lieu de cloisons en plaques de plâtre de 16 cm d’épaisseur, il faut des cloisons en béton d’au moins 18 cm d’épaisseur avec plaques de plâtre et isolation phonique pour les cloisons entre les appartements.
• Les portes post-moulées sont plus insonorisantes et de meilleure qualité que les portes à âme alvéolaire. Autre option intéressante : les portes en bois massif.
• Les fenêtres en bois et en aluminium constituent une excellente combinaison pour les fenêtres.
• S’il s’agit de fenêtres en aluminium à double vitrage de 24 mm, elles doivent être dotées d’une méthode permettant d’empêcher la transmission de la chaleur par la fenêtre.

Quels recours en cas de non-conformité ?

Lorsque l’acte de vente est dûment signé chez le notaire, si la description initiale a été modifiée de manière significative, la vente peut être annulée sans frais avec un remboursement jusqu’à 5% du prix de vente garanti. Il en va de même si le prix est supérieur de 5 % au prix de départ ou si le contrat n’est pas officiellement signé dans les délais.
Parfois, le pire cauchemar de l’investisseur se réalise : le bien livré n’est pas le même que celui décrit dans le descriptif. Dans ce cas, l’acheteur peut engager la responsabilité contractuelle du vendeur.

Si vous constatez un défaut de conformité après 1 mois, vous devez le signaler dans le procès-verbal de livraison. Il est recommandé de le faire par lettre recommandée avec accusé de réception. Le promoteur dispose alors de 90 jours pour remédier au défaut.

Si le vendeur ne met pas le bien en conformité avec le contrat dans ce délai, vous pouvez recourir à une procédure judiciaire pendant un an pour demander des dommages et intérêts, l’annulation de la vente ou une réduction du prix de vente.