Maison ou appartement : quel bien immobilier rapporte le plus en location ?
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Maison ou appartement : quel bien immobilier rapporte le plus en location ?

Pour bon nombre de Français, l’investissement dans l’immobilier locatif est une option de plus en plus envisagée. En effet, en dépit de la chute qu’a connu la rentabilité locative ces dernières années, investir dans l’immobilier locatif reste un bon moyen de se faire un complément de revenus et de préparer sa retraite. Faire de bonnes affaires dans l’immobilier est toujours possible surtout lorsque certains paramètres sont pris en compte, notamment le type de bien loué.

Maison ou appartement, quel bien immobilier est le plus rentable en location ? C’est l’une des questions qui taraudent généralement l’esprit des personnes qui veulent engager un projet immobilier.
Tous deux très sollicités sur le marché, ces deux types de logement présentent, à la location, aussi bien des points forts que de points faibles. En les découvrant dans cet article, vous pouvez mieux envisager votre projet immobilier !

Location de maisons

Mettre en location une maison est une option qui présente de nombreux avantages, mais qui peut aussi poser certains problèmes.

Les points forts de la location de maisons

Une forte demande

En France, environ 100 000 familles recherchent ce type de bien chaque année. La maison représente pour eux une forme de stabilité et leur permet d’être apaisés et sereins notamment grâce aux espaces extérieurs souvent inclus. On estime que 15 000 maisons construites par an, sur 10 ans, pourront à peine satisfaire la demande.
Dans de telles circonstances, les propriétaires-bailleurs dont les maisons bénéficient d’un emplacement attractif, ont beaucoup de facilité à louer leurs locaux. Ils ont la possibilité de fixer leurs prix de loyers en fonction de la situation du marché.

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Des prix de loyers alléchants

Les prix de loyers des maisons se présentent comme assez avantageux pour les bailleurs. Pour les maisons de 100 m2 situées dans les grandes métropoles, l’intervalle des loyers se situe entre 1000 et 1500 euros mensuellement selon la qualité du bien, son adresse et son standing.
Pour une maison de même dimension située dans une ville moyenne, le prix du loyer oscille généralement entre 700 et 900 euros par mois.

Une stabilité des revenus

En matière immobilière, la location des maisons apporte plus de stabilité dans les revenus du bailleur. Ce dernier bénéficie d’une tranquillité d’esprit, car les locataires, qui sont le plus souvent des familles, s’installent souvent pour des longues durées. En moyenne, les locataires restent dans les maisons pendant 80 mois. Pour les appartements, la moyenne se situe plutôt entre 30 et 40 mois.
Dans les maisons locatives, les risques d’impayés sont également moindres pour le bailleur puisque les revenus des familles sont généralement assez stables.

Un entretien à moindre coût

Contrairement à un studio qui peut changer d’occupant tous les ans, la maison locative accueille des locataires qui se l’approprient au fil du temps. Ils l’entretiennent correctement au quotidien, ce qui limite considérablement les charges d’entretien à supporter par le bailleur.
Aussi, lorsqu’il s’agit d’une maison hors villages ou hors lotissements, réalisée par un promoteur, elle est exonérée de charges de copropriété. Ce qui représente une économie de plus lorsqu’on est bailleur.

Une fiscalité intéressante

Depuis le 1er janvier 2021, la défiscalisation Pinel a été modifiée à l’avantage des promoteurs de maisons neuves individuelles. Le bailleur qui investit dans une maison, peut la louer à qui il souhaite et appliquer un loyer de marché. Depuis cette date, le Pinel est réservé au collectif neuf. Il compte respectivement pour :

  • 2% du prix du logement sur six ans ;
  • 18% sur neuf ans ;
  • 21% sur douze ans.

Et pour ceux qui louent des maisons meublées sous le statut de loueur en meublé non-professionnel (LMNP), ils ont la possibilité de déduire les intérêts et les charges d’emprunt de leurs recettes locatives et d’appliquer des amortissements. Ainsi, parce que les loyers sont diminués, leur imposition est considérablement réduite.

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maison grise et blanche

Un rendement locatif relativement bon

On obtient le rendement locatif brut d’une maison en divisant le volume du loyer sur 12 mois par le prix du logement, le tout multiplié par 100. En France, le rendement locatif d’une maison se situe entre 3 et 5 % en fonction des adresses (4,13% à Lille, 4,67% à Toulouse, 4, 80% à Antony…).

Les points faibles

La location des maisons présente toutefois les points faibles suivants :

  • Les frais d’entretien à supporter. Bien que les locataires supportent les charges d’entretien courantes, le bailleur n’est pas exempté des grosses maintenances et réparations, notamment en ce qui concerne les façades et les espaces extérieurs ;
  • À la base, le coût d’acquisition de ce bien immobilier est généralement bien plus élevé que pour un appartement ;
  • Le ticket d’entrée de la maison sur le marché immobilier est plus coûteux.

Location d’appartements

Les avantages

Une demande constante et variée

Si la location des appartements est fructueuse, c’est parce que ce type de bien est de plus en plus sollicité. Les appartements répondent aux besoins de plusieurs catégories de personnes : les jeunes couples, les fonctionnaires internationaux, les familles en déplacement…

En prime, l’appartement peut être loué durant l’année scolaire puis réservé aux locations saisonnières pour le reste de l’année. Le bailleur est donc à l’abri des pertes locatives dues aux vacances scolaires.

La possibilité de proposer de la collocation

En plus de pouvoir être loués toute l’année, les appartements sont loués à plusieurs. Lorsque plusieurs étudiants ou jeunes travailleurs louent un bien, celui-ci est plus rentable pour le bailleur puisque le loyer n’est pas réellement divisé par le nombre d’occupants. Il peut proposer un loyer par chambre et donc obtenir une rentrée d’argent plus intéressante. Ceci est également possible lors de la location d’une maison, mais beaucoup moins fréquent.
Une rentabilité assez bonne

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Rentabilité

En matière de location immobilière, plus le logement est petit, plus sa rentabilité est élevée par rapport aux grandes surfaces. Ainsi, pour les appartements, le rendement locatif peut atteindre au moins 5 %. Il faut ajouter à cela le fait que l’appartement donne un ticket d’entrée moins élevé.

Coût d’acquisition

signature d'un contrat immobilier

Autre avantage, et pas des moindres avec l’appartement, c’est à la base son coût d’acquisition. En fonction de la ville, de son niveau d’urbanisme, de son standing, et de ses commodités, le prix d’achat de l’appartement n’est souvent pas trop élevé.

Les inconvénients

La location d’appartements n’a pas que d’avantages pour le bailleur. Parmi les points faibles de ce mode de location immobilière, les frais de copropriétés. L’environnement collectif dont bénéficie l’appartement contraint le bailleur au paiement des frais de copropriété.
En plus, pour les appartements, les bailleurs peuvent parfois peiner à trouver de bons locataires, les rotations de ces derniers étant un peu plus importantes que dans les maisons. Cette rotation est aussi un désavantage puisque les locataires restent moins longtemps et ont donc tendance à moins bien prendre soin du bien.

Meilleure rentabilité locative entre appartement et maison : tout dépend

Qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, la location du point de vue du bailleur reste une bonne affaire. Dans un cas comme dans l’autre, l’activité s’avère bien profitable pour ceux qui y investissent. La rentabilité financière et les avantages des 2 locations sont grandement similaires.
Toutefois, s’il souhaite optimiser ses profits, l’investisseur immobilier doit, avant de mettre en location sa maison ou son appartement, faire un choix judicieux :

  • de la localisation géographique de son bien immobilier (ville, quartier…). Il doit s’agir d’une zone à forte demande locative pourvue en commerce, transports, écoles… ;
  • du type de location qu’il souhaite proposer (meublée ou non) ;
  • du profil de son locataire ;
  • du standing de son bien, etc.

En matière de location immobilière, les investisseurs ont plusieurs possibilités. Entre maisons et appartements notamment, le choix peut s’avérer délicat lorsqu’il en va de la rentabilité. En réalité, les deux locations peuvent générer de belles sommes d’argent. Ces locations apportent un important complément de revenu aux bailleurs. Il est toutefois possible d’optimiser ses bénéfices dans l’un ou l’autre cas en s’appuyant sur certains critères qui déterminent la réussite de tout projet locatif.