Le dispositif Pinel est une loi de défiscalisation immobilière d’investissement locatif. En faisant appel aux contribuables, le dispositif Pinel est prévu pour relancer le secteur de la construction des bâtiments afin d’amener les particuliers à acheter et mettre en location. Ce dispositif est réservé depuis le 1er Janvier 2021 aux investissement dans des bâtiments de logements collectifs. Cette réduction d’impôt ne pourra donc pas concerner les grandes demeures particulières et autres villas.
Les locataires pourront bénéficier des différents atouts du dispositif Pinel. Cependant, cette loi présente des limites qui ne favorisent pas les investisseurs. Focus sur les avantages et inconvénients du dispositif Pinel.
Avantage du dispositif Pinel
La loi Pinel dispose de nombreux avantages pour les personnes éligibles. En voici donc quelques avantages.
Une remise d’impôt jusqu’à 21 %
Son premier avantage est une défiscalisation d’impôt estimée à près de 21 %. Elle permet aux investisseurs de profiter de certains avantages dès qu’ils mettent leurs économies dans l’immobilier locatif. Ils peuvent décider de mettre leur bâtiment en location pendant 6 ou 9 ans avec la possibilité de renouvellement jusqu’à 12 ans.
Un taux de défiscalisation est attribué à chaque année de location. Ce taux s’applique sur le coût de l’appartement acheté. Pour un logement éligible d’une valeur de 200 000€ et loué pendant 12 ans, le dispositif vous accorde une remise d’impôt de 21 % sur le prix d’achat, soit 42 000€. Cette remise s’applique de la manière suivante pour un contrat de 12 ans :
- 2 % par an les 9 premières années, soit 4 000€ d’impôt en moins en 9 ans ;
- 1 % les 3 dernières années, soit 2 000€ d’impôts en moins sur les 3 ans.
À la fin de ce contrat, l’investisseur peut décider de renouveler l’engagement locatif.
Meilleur dispositif pour préparer la retraite
Le dispositif Pinel est un outil adéquat pour bien préparer sa retraite. À partir de l’analyse du sondage IFOP, il a été identifié que la majorité de ceux qui investissent dans l’immobilier afin de le mettre en location le font la plupart du temps pour disposer d’un revenu complémentaire à la retraite.
À la fin de la période d’engagement avec la loi Pinel, que ça soit pour 6, 9 ou 12 ans, le propriétaire du bien immobilier peut avoir le choix de disposer de son bien comme il le souhaite. Il peut donc procéder de trois façons différentes :
- Conserver le bien pour y vivre ;
- Continuer à le louer et les loyers perçus vont constituer les revenus complémentaires sûrs et fixes pour la retraite ;
- Choisir de le revendre et profiter d’une belle plus-value, ce qui lui assure une bonne retraite confortable.
Le dispositif Pinel est donc un atout pour les personnes voulant bien préparer leur retraite.
Possibilité de louer à sa famille et déduire des charges de ses impôts
La particularité de ce dispositif est qu’il permet aux propriétaires de louer leur bien aux membres de leur famille, ce qui n’était pas le cas avec les lois qui l’ont précédé. Il vous accorde le privilège de répondre à un besoin de louer son bien à un proche et de loger leurs enfants. Notez que le locataire ne peut pas faire partie du foyer fiscal du propriétaire dans ce cas.
Grâce à la loi Pinel il est enfin possible de louer aujourd’hui en France à ses enfants et de louer à ses parents. Ce dispositif permet aux investisseurs ou bailleurs de déduire les charges suivantes des loyers perçus chez les différents locataires :
- Les frais de gestion locative du bien immobilier ;
- Les différents intérêts d’emprunts ;
- Les frais liés à la garantie de vos prêts ;
- La taxe foncière ;
- Les frais liés à l’entretien du logement et aux différentes réparations ;
- Les différentes primes d’assurance ;
- Les frais de salaire du gardien ou du concierge de l’immeuble.
Échelonnage de la réduction des impôts
Pour tout Français devant payer des impôts, la loi Pinel lui sera très intéressante grâce à ses avantages fiscaux. En effet, les impôts qui sont normalement versés au Trésor Public seront désormais versés dans le remboursement mensuel des prêts effectué pour acheter votre bien immobilier neuf. Il est important de savoir qu’en fonction de la durée de location du bien immobilier, le montant de la défiscalisation varie de la manière suivante :
- Pour une location de 6 ans : la réduction d’impôt est de 12% du montant total de l’investissement, soit 96 000€ pour un bien de 800 000€.
- Pour un contrat de 9 ans : la réduction d’impôt est de 18% du montant total de l’investissement, soit 144 000€ pour un bien de 800 000€.
- Pour une location de 12 ans : la réduction d’impôt est de 21% du montant total de l’investissement, soit 168 000€ pour un bien de 800 000€.
Les inconvénients de la loi Pinel
Malgré les différents avantages du dispositif Pinel, il comporte quelques inconvénients qui rendent quelques fois difficile la tâche aux investisseurs.
Indisponibilité du Bien
La loi Pinel présente quelques indisponibilités du bien immobilier. Lorsque vous achetez un bien immobilier avec la loi Pinel, cela veut dire que vous vous engagez à le louer par la suite et que vous ne l’utiliserez pas comme résidence principale.
De ce fait, bien que vous ayez la pleine possession de votre bien immobilier, la loi Pinel ne vous autorise pas à l’occuper comme bon vous semble.
Plafonnement des loyers
Le dispositif Pinel ne permet pas au propriétaire de fixer le loyer de son bien immobilier comme bon lui semble. Le plafonnement des loyers peut être très intéressant pour les locataires car ils bénéficient de tarifs avantageux, mais ce n’est pas le cas pour le propriétaire du bien et en devient même un inconvénient pour ce dernier, car la loi Pinel impose aux investisseurs de louer le bien immobilier à un prix modéré en respectant les plafonds fixés.
Ces plafonds sont fixés par la loi Pinel elle-même. Ce plafonnage dépend de la zone géographique où se situe le bien immobilier. On peut donc distinguer les zones A, A bis ou B1. L’obligation de mettre son bien immobilier en location expose le propriétaire aux risques de retards de paiement, voire d’impayé suivant la situation économique de son locataire.
Rentabilité pas évidente
La rentabilité avec la loi Pinel peut s’avérer un peu difficile pour les agglomérations où les prix des loyers se retrouvent à des prix exhorbitants. À Paris par exemple, le dispositif Pinel est obsolète à cause du prix par mètre carré qui est très élevé. La loi Pinel n’est pas éligible sur toute l’étendue du territoire français. Cette loi ne vous permet pas de reporter vos économies d’impôts réalisées.
En effet, cette loi permet une année d’économie au-dessus du plafonnement du dispositif Pinel. Comme celle-ci ne peut pas être imputée d’une manière ou d’une autre, elle sera perdue. Ainsi, la rentabilité de votre investissement dans l’immobilier va entrer dans une tendance à la baisse.
Enfin, choisir d’investir avec la loi Pinel est un projet à long terme. Il faut alors beaucoup de patience pour commencer à toucher la rentabilité. En plus, il est constaté que le prix du bien immobilier est beaucoup plus élevé à l’achat ces derniers temps.
Il va falloir beaucoup de temps pour pouvoir amortir votre investissement. Notez que la loi Pinel est un outil à aborder avec prudence. Vous devez donc bien vous renseigner avant d’en faire usage et afin d’éviter les mauvaises surprises.
