Vente d’un logement : quels sont les diagnostics obligatoires ?
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Vente d’un logement : quels sont les diagnostics obligatoires ?

Avant de mettre votre bien en vente, vous devez réaliser des diagnostics immobiliers. Ce sont des documents préparés par des diagnostiqueurs professionnels qui effectueront des analyses techniques sur vos actifs. Ces documents informent les acheteurs potentiels des caractéristiques et de l’état du bien à vendre. Le but est de mesurer le risque d’un bâtiment et d’analyser les facteurs de sécurité de votre installation.

La liste des diagnostics immobiliers requis pour vendre une maison ou un appartement ne cesse de s’allonger. Vous trouverez ci-dessous une description de chaque document que vous devez fournir afin de pouvoir vendre votre maison ou votre appartement.

Diagnostic loi Carrez : Calculer la surface privative d’une propriété

La loi Carrez constitue un diagnostic de vérification de la surface privative d’un bien immobilier. Ce diagnostic détermine la surface d’un bien clos et couvert sans tenir compte des :

  • Ouvertures,
  • Cloisons,
  • Marches,
  • Cages d’escaliers,
  • Pièces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m,
  • Caves,
  • Garages,
  • Parkings.

Lorsque vous voulez vendre une maison ou un appartement, vous devez faire ce constat. Le diagnostic Carrez s’applique à toutes les ventes de logements, qu’ils soient commerciaux ou résidentiels.
Faites réaliser votre calcul de surface par un diagnostiqueur professionnel pour vous protéger en cas de litige.

En cas de désaccord sur la surface, vous serez seul responsable de toute condamnation. En cas d’erreur de mesure, l’assurance professionnelle du diagnostiqueur qualifié vous protégera.

DPE : Déterminer la performance énergétique d’un bien

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) permet de prévoir la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre de votre futur logement.
La méthode du diagnostic énergétique permet d’identifier les défauts d’isolation d’un logement. Elle vous aide également à déterminer si les systèmes de chauffage et d’électricité actuels sont adaptés au bâtiment et à l’usage auquel il est destiné.

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Selon la loi Grenelle, les vendeurs et bailleurs immobiliers doivent réaliser un DPE sur leur bien et l’inclure dans leur annonce de vente. Ceci afin d’informer les acheteurs potentiels de la consommation d’énergie prévue du bien. Ils seront alors en mesure de déterminer s’ils doivent apporter des modifications pour minimiser leur facture énergétique. Le document contient des recommandations, l’investissement nécessaire et les économies qui y sont associées.
Le DPE vous permet de catégoriser le bien en question à l’aide de deux étiquettes distinctes :

  • L’étiquette énergie évalue la consommation énergétique annuelle du bien sur une échelle de A à G.
  • L’étiquette climatique affiche, sur une échelle de A à G, l’impact annuel de cette consommation sur les émissions de gaz à effet de serre.

DTA : Repérer la présence d’amiante dans un logement

L’amiante est une substance à base de fibres qui a longtemps été utilisée comme isolant. Elle est dangereuse pour la santé. L’inhalation de ces fibres peut entraîner divers problèmes de santé, notamment des troubles respiratoires et un cancer du poumon. C’est pourquoi la recherche d’amiante est obligatoire pour tous les bâtiments construits avant le 1er juillet 1997.
Seuls les experts possédant une certification COFRAC (Comité Français d’Accréditation) de diagnostic amiante sont autorisés à l’exécuter. En cas de vente d’un bien immobilier, ce diagnostic est obligatoire. Le diagnostic amiante doit être fourni par le vendeur au moment de la promesse de vente.

Le diagnostic amiante porte sur trois équipements :

  • Calorifugeage des canalisations de chauffage et d’eau chaude,
  • Fibres d’isolation et d’insonorisation,
  • Faux plafonds érigés avant le 1er juillet 1997.

En 2013, la réglementation relative au diagnostic technique amiante (DTA) a été révisée. Les procédures de repérage ont été mises à jour, et des informations ont été diffusées concernant la présence d’amiante. En conséquence, si votre diagnostic amiante a été réalisé avant au 1er janvier 2013, vous devez le refaire pour une vente.

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diagnostic d'une fenêtre

Ce diagnostic plus précis fournira à l’acheteur des informations supplémentaires.

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CREP : Réduire les risques liés à l’exposition au plomb

Le diagnostic plomb est un diagnostic immobilier obligatoire pour tout bien construit avant le 1er janvier 1949. Il est connu sous le nom de Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP). Il est lié au dossier de diagnostic technique (DDT). Ce dernier contient l’ensemble des diagnostics immobiliers qui ont été réalisés et qui seront présentés à l’acheteur ou au locataire.

Seul un professionnel certifié peut réaliser le CREP. Ce dernier utilise un gadget à fluorescence pour identifier les éventuelles particules de plomb présentes dans le logement.
Suite à cette inspection, il note l’état de conservation des revêtements, qui peut aller de 1 à 3. Une note de 3 indique la présence de plomb à des concentrations supérieures à la limite autorisée de 1 mg/cm2.
L’acheteur a le droit d’annuler le contrat si la vente ou la location d’un bien n’a pas fait l’objet d’un diagnostic plomb ou n’a pas été réalisée par un expert agréé. Le vendeur s’expose à une amende de 1 500 euros.

En cas de diagnostic plomb erroné, une peine de prison et des sanctions extrêmement importantes sont possibles, et l’acheteur peut demander une indemnisation.

ERNMT : S’informer sur les risques de catastrophe naturelle

Le diagnostic ERNMT (État des Risques Naturels, Miniers ou Technologiques) est un diagnostic immobilier qui doit être réalisé avant la vente ou la location d’un bien immobilier. En cas de diagnostic ERNMT pour une location, ce document doit être joint au bail. Dans le cas d’une vente, il doit être joint à la promesse de vente ou à l’acte de vente. Ce diagnostic, comme la majorité des diagnostics immobiliers, est à la charge des propriétaires du bien.
Le diagnostic ERNMT a pour but de préserver les acquéreurs et les locataires de tout risque lié à un bien immobilier. Les risques d’avalanche, d’inondation, d’effondrement et d’éruption volcanique sont des exemples de ces périls.
Contrairement à d’autres méthodes de diagnostic, le diagnostic ERNMT n’a pas besoin d’être effectué par un expert. Un ERNMT peut être réalisé par n’importe qui, ou par n’importe quel professionnel, car il s’agit plus d’un rapport que d’un diagnostic.

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Diagnostic termites : Rechercher des parasites du bois

Les termites consomment le bois de l’intérieur. Ils démolissent immédiatement les charpentes des maisons et des appartements, sans laisser de traces. La solidité des charpentes est donc mise en péril et celles-ci peuvent s’effondrer d’un seul coup.
Le diagnostic termites, défini par la loi n° 99-471 du 8 juin 1999, consiste à rechercher l’existence ou l’absence de termites dans un bien immobilier. Le diagnostic doit être réalisé dans un rayon de 10 mètres autour du bien. Il est exigé en fonction de la localisation du bien.
Si vous souhaitez vendre votre bien immobilier et qu’il est situé dans une zone désignée comme à risque par un arrêté préfectoral, vous devez faire réaliser un diagnostic termites sur les parties privatives de celui-ci.
Dans toutes les situations, vous devez fournir les résultats du diagnostic termites à l’acheteur potentiel au moment de la signature du compromis de vente.

En cas de découverte de termites, une déclaration doit être déposée à la mairie et des travaux peuvent être exigés.

Autres diagnostics obligatoires pour les vendeurs

En plus de tous ces diagnostics, il y en a certains qui sont obligatoires pour la vente d’un bien immobilier ou d’un appartement.

Le diagnostic électrique

diagnostic électrique

Le diagnostic électrique s’applique à toutes les résidences dont l’installation électrique a plus de 15 ans. Un certificat de conformité électrique doit être fourni par un spécialiste. Le diagnostic électrique a une durée de validité de trois ans.

Le diagnostic gaz

Si votre appartement ou votre maison dispose d’une installation de gaz naturel de plus de 15 ans, vous devez réaliser un diagnostic gaz. Il permet de démontrer que les équipements de votre installation sont conformes.

Le diagnostic d’assainissement non collectif

Depuis le 1er janvier 2011, le diagnostic d’assainissement non collectif est obligatoire. C’est le diagnostic de contrôle de l’assainissement non collectif qui s’applique à tous les foyers qui ne sont pas raccordés au réseau d’assainissement. Ce contrôle permet de vérifier que le système de collecte des eaux usées est en bon état de fonctionnement.